Responsabilità degli abusi edilizi

Una sentenza della Cassazione (n. 11628 del 26 marzo 2012) ha stabilito che la conformità edilizia/urbanistica è dichiarata dal proprietario e quindi il notaio non ha l’obbligo di verificare che la dichiarazione sia vera.

Anche l’Agenzia Immobiliare non ha alcun obbligo né responsabilità sulla effettiva presenza o meno di abusi. Quindi, la responsabilità è e rimane del venditore fino a quando l’immobile non sarà venduto; con la formula presente nei rogiti “l’immobile viene acquistato nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”, l’acquirente erediterà anche eventuali abusi o irregolarità edilizie.

La conformità urbanistica è dichiarata dal venditore, il quale può delegare un Tecnico. Il notaio non ha l’obbligo di verificare che questa dichiarazione sia veritiera.  La responsabilità (Civile e Penale) è quindi sempre del proprietario, (badate bene PROPRIETARIO!!!) per questo motivo è importante affidarsi a Tecnici con esperienza.

Naturalmente, l’acquirente, di fronte ad un appartamento difforme, deve tutelarsi perché nel momento in cui diventa proprietario sarà responsabile degli abusi non sanati.  Occorre tenere presente che non tutti gli abusi sono sanabili. Questo porterebbe a multe salate e alla demolizione a proprie spese del manufatto. In questo caso, l’acquirente-proprietario deve sanare l’abuso, per poi pretendere dal venditore-exproprietario la restituzione della somma spesa.

Il Tecnico rischia in quanto dichiara il falso (civile e penale e segnalazione all’Ordine), ma non è stato colui che ha realizzato l’abuso.

Confedil consiglia di verificare la regolarità urbanistica, prima di mettere in vendita un immobile.

Mettetevi al riparo da eventuali azioni risarcitorie

che costerebbero molto di più di una

Verifica della Conformità Edilizia.

Chiedi un preventivo

 

 

 

Quando è necessaria la Conformità Edilizia

Quando è necessaria la conformità edilizia?

    • Per una compravendita: è consigliabile verificare la regolarità prima dell’offerta di acquisto perchè se l’immobile ha dei vizi oppure è difforme rispetto al titolo abilitativo,  può essere venduto e l’acquirente ne diventerà responsabile.
    • In caso di interventi edili come per una ristrutturazione.
    • Per richiedere un mutuo.
Chiedi un preventivo

Come si verifica la Conformità Edilizia

Confedil è specializzata nella stesura di Relazioni Tecniche di compravendita (o integrata) per la verifica della corrispondenza urbanistica e catastale tra stato di fatto ed i progetti depositati relativi all’immobile. Offre servizi di alta qualità e la celerità nel concludere tale pratica, già obbligatoria in alcune Regioni italiane.

La Relazione Tecnica di compravendita è uno strumento attraverso il quale il venditore deve garantire, in sede di stipula di atto di compravendita o di donazione, la conformità edilizia e catastale dell’immobile oggetto della compravendita; è redatta obbligatoriamente da un professionista (ingegnere, architetto o geometra) abilitato che sottoscrivendola attesta la veridicità di quanto in essa contenuto, assumendosene la responsabilità anche penale.

Generalmente la Relazione Tecnica di Compravendita contiene le seguenti informazioni:

  1. Nominativi e dati dei proprietari.
  2. Individuazione del bene (indirizzo, dati catastali)
  3. Descrizione del bene oggetto della relazione.
  4. Storia urbanistica, titoli abilitativi ed eventuali condoni
  5. Conformità urbanistica
  6. Conformità catastale
  7. Estremi del protocollo dell’Attestato di prestazione energetica

La parte più rilevante della Relazione tecnica riguarda la Dichiarazione di Conformità Edilizia. L’esperto dovrà accertare e confermare che lo stato dei luoghi in cui si trova l’immobile è conforme agli atti depositati presso il Comune ed il catasto. In pratica lo stato dei luoghi dovrà corrispondere esattamente alla scheda catastale (Conformità Catastale) ed al titolo abilitativo (Conformità Edilizia)

I titoli abilitativi possono essere i seguenti:

  • Licenza Edilizia – per gli edifici edificati tra il 17.10.1942 e il 30.01.1977 con la Legge 1150
  • Concessione Edilizia – per gli edifici edificati tra il 30.01.1977 e il 30.06.2003 con la Legge 10
  • Permesso di Costruire – per gli edifici edificati dopo il 30.06.2003 con il Testo Unico DPR380/01
  • Altri titoli per interventi minori DIA, CIA, CILA, ……
  • Oltre ai titoli sopra menzionati, anche i condoni edilizi concorrono a rendere un immobile regolare dal punto di vista edilizio quando viene rilasciata dal comune, a seguito della richiesta di regolarizzazione di abusi edilizi, la Concessione in sanatoria. I Condoni sono stati tre (anni: 1985 – 1994 – 2003)

Esistono diversi tipi di difformità, che non permettono il rilascio della conformità. Nella pratica, le difformità sono innumerevoli ed ogni fattispecie merita una valutazione ed una risoluzione specifica. Non tutte le difformità si possono sanare, quindi bisogna prestare la massima attenzione.:

  • Edificio completamente abusivo:quando non esiste alcun titolo abilitativo (l’immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo). In questo caso, un nuovo Condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione.
  • Piccole modifiche interne:in questo caso è possibile sanare la situazione con una CILA in Sanatoria per lavori già eseguiti. Esempi: spostamento o demolizione di tramezzi, realizzazione di nuovi bagni, apertura o chiusura porta, realizzazione soppalchi etc Chiedi un preventivo